非理性房市背景下“以房养老”缘何叫好不叫座？

失败者

相关背景  日前，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外发布，《意见》明确提出，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。这是我国政府部门首次明确提出“以房养老”模式时间表。

  
关于“以房养老”
“以房养老”是指年轻时贷款买房，老年将房屋抵押给银行或保险公司，由上述机构支付养老费用，晚年衣食无忧。
“以房养老”的模式，其实在我国也并非新鲜事物，南京、上海、北京等地的个别金融机构曾自发兴起尝试，南京的一些老年公寓要求，凡在当地有60平方米以上产权房、超过60岁以上的孤残老人，可以将房产抵押给养老机构，自己则免费入住老年公寓，老人去世后房屋产权归养老机构。

    国外如何以房养老？

美国许多美国老年人在退休前10年左右为养老买房子，把富余的部分出租，用来“以房养老”。美国政府和一些金融机构还推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人，有三种形式：一、联邦政府保险的倒按揭贷款。二、由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。三、专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款机构与住户同享住房增值收益。

　　加拿大超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间，只要不搬、不卖，房产主权不变，可一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。
　　新加坡60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。这种模式风险较小。

  以房养老将试水中国 国人这辈子就跟房子卯上了
“以房养老”的前提是手里有房子，可在住房价格“疯涨”的当下，推行“以房养老”可就有点“火上浇油”的意味了。因为，要抵押，先有房，就会在一定程度上刺激原本已经较为膨胀的住房需求。目前，中国城镇的人均年收入也不过是万把块钱，在城里买套能住的房子最少也要四五十万。对于一个中年人来说，即使不吃不喝，到60岁也还不上贷款，60岁之后人养房都成问题，更别说房养人了。难道中国人这一辈子就注定要跟房子“卯”上了吗？而且，住房肩负养老重任后，还会加剧普通民众的“被剥削感”：前半辈子辛苦赚钱买房，后半辈子为了生活又卖房。

  “以房养老”的六障碍
　　障碍一：法律和制度未完善 业内人士称：“法律法规没有明确规定，政府层面的‘以房养老’就很难推行。”

障碍二：养老观念需要更新 “养儿防老”的观念一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。

　　障碍三：养老机构不完善 目前，老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善。好点的养老院收费太高，还要找关系；差的服务又不到位。

障碍四：金融机构没动静 “以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。

障碍五：70年产权特殊国情 我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。

　　障碍六：适用人群小 按照现有情况分析，符合条件的最有可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”境况。

   
国内“以房养老”要跨越三道关

一是家庭伦理关。受几千年农耕文明和传统文化的影响，历来都是以“养儿防老”“子承父业”的家庭伦理为主流。“把房子抵押掉还是留给儿孙”，这恐怕是令很多老人纠结的一个问题。

　　二是产权年限关。老年人抵押房产获得的收益，和房屋产权的剩余年限有直接关系。而我国城镇住宅产权一般为70年，这就给房屋价值和“以房养老”带来了挑战。
　　三是建筑质量关。要保证“以房养老”的顺利实施，前提和基础是过硬的建筑质量，否则住了大半辈子的楼房“岌岌可危”，将不再具有什么抵押价值，更谈不上什么资产收益。如果不能在建筑寿命和质量上有实质性突破，“以房养老”就是个伪命题。


   “60岁前人养房，60岁后房养人”，中国人似乎一辈子都在为了房子拼命。在一场场轰轰烈烈的“吐血”买房背后，谁来负责给我们一个答案：我们除了养房。还能养什么?我们经年累月“养房”，透支了我们赡养父母的费用、透支了我们改善生活品质的费用，当我们步入老年之后呢，效仿国外制度的“以房养老”应势而出，倒按揭究竟是老有所依的福音？还是继续为高房价背后的暴利生态链一生埋单？
    中国面临严重的人口老龄化问题，而现行养老制度又很难全面覆盖，如何让老人在退休后“老有所依”，维持体面生活呢？通过抵押房产贷款支付养老金，但是在如今这个非理性的房市背景下，“以房养老”究竟是中国养老制度一剂良药，还是把楼市风险转移给弱势的城市老人？中国人离“以房养老”还有多远？